L&B家賃充当による住宅の購入の仕組み
Live & Buy（L&B）住宅取得方式のビジネスモデルが可能になります。
基本コンセプト
○この考え方は、建築後20年以上経過した建物の資産価値が資産価格の上昇と資産の経年変化による目減りが均衡している経済情勢であれば問題ありませんが、地方の経済が低迷し、人口の増加が見込めない地域においては、将来的な資産目減りを計算して、家賃の収入の原価と利益を予め担保することにより可能になります。
○ 築20年以上経過した古い建物の保存と所有者の資産価値の確保
○ 賃貸住宅居住者の利益保全とスムースな財産取得
○ 老齢世帯から若者世帯への資産の引継ぎが地方社会の急務。
○ 地球環境を考えて、保守管理で家屋解体の期間を15年~20年の延命可能。
購入者側の心配を解消できる
家賃を支払う計算から考えて、もったいないから新築住宅を購入したほうが良いと考えているひとが、意外と多いと思います。
① 固定資産税、利息、維持管理費、自己資金、25年～35年と長い住宅ローンは、安定的な収入が何年続くかわからない。そのような、経済的な不安を解消したいと考えている方。
① 住宅を購入したいが、年収が低いので、住宅ローンが組めない方。
② 中古住宅を購入したいが、将来的なメインテナンス、補修工事費等が心配だと思っている方。
③ 家賃を払うのがもったいない。しかし、新築しても将来的に財産的価値があるのか。売却するときにいくらで売れるのか心配だと思われている方。
④ 長期的に住宅ローンを組んでも、転勤やリストラがあったらどうしよう
かと思っている方。
⑥ 契約継承、転貸が認められるので、転勤、リストラ等の経済状況変化でも支払い家賃が無駄にならない方法がある。(契約継承方式により救済可能)
(注)契約３年未満の解約は継承が難しい場合があります。
⑦ 通常の賃貸住宅と契約するのと同じである。解約も自由に出来るし、
制約についても、賃貸契約とほぼ同じである。
これを解決する方法がL&B住宅購入システムです。
株式会社ヴァンクスが資産査定方法の明確化と賃貸不動産の査定を合理的な方法で住みながら、家賃を充当できる資産購入方法をお知らせします。法律的な契約方式と、所有者との架け渡しを行います。
所有者側の心配をどのように解決するかということ
① 家賃を将来の売買に向けて、家賃相当額を売買金額に充当するという考え方が本当に成り立つのかという疑問がある。ただ同然で売り渡すことになるのではないか？
② 賃貸住宅の修理代は誰が支払うのかという問題をどのように解決するのかが明確でないと、無理だと思われますね。
③ 売買となると瑕疵担保保証という問題がありますが、これの扱いはどうなるのですか。(民法570条、566条)
（参考）http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html
④ 途中で解約した場合の法律的な担保はどのようになりますか？
⑤ 基本となる土地、建物の査定基準はあるのですか？
これらに対する疑問点お解決をしなければ、L&B住宅取得システムは成り立ちません。
資産査定方式
① これについては基本的に無料にて査定業務を行います。但しL&B住宅購入システムに登録いただける住宅所有者に限定します。
② 住宅地の査定については過去10年～15年の住宅公示価格のポイントと近隣地域の立地状況を判断して価格の査定を行います。
【参考例】
本人売却希望価格：900万 査定価格：【下記に記載】
実勢価格： 650万～700万（不動産仲介）
平成22年度固定資産税： 57,000円/年間
土地の査定：所在地 登別市若草町5丁目
地積 ： 224㎡ 地目：宅地
道路 ：６Mの市道に接する
向き ：南面と西面に面する角地
土地の形状：L字型 車庫通路：３M
近隣商業施設： 買い物スーパーマーケット徒歩15分
学校 ：小学校 徒歩20分 中学校 徒歩15分
基準土地評価地点: 登別市新生町3丁目5～17
評価額 26,200円/㎡単価 (平成22年)
過去10年の下落率：↓32％ 38,600円/㎡（平成12年）
（算定評価）近隣地下を基準として、利便性、土地形状から掛け率85％
224㎡ｘ26,200円ｘ85％＝4,988,480円 (更地評価)
↓
建物の査定については、建築年度と経過年数の係数を当社独自で現状の市場価格と比較して算定基準を設けています。
（評価基準）現在より20年前の築年度の建築単価ベースを200,000円/坪とし、前後10年を計数化して、築30年までを計算する方式とする。
木造建築物の法廷償却年数25年+5年＝30年を減価償却期間とする。
但し、残存価値を計算する場合、25年経過した建物でも、残存使用可能期間として、現地調査の結果より最大10年間加算出来るものとする。
(例) 建物の経過年数 25年 住宅延べ面積43坪 半地下 24坪
(注)半地下の評価は住宅の１/３
(計算式) 延べ床面積ｘ係数ｘ（35年―経過年数）ｘ100＝基本評価額（A）
43坪ｘ66ｘ10ｘ100＝2,838,000円（住居部分）
24坪ｘ22ｘ10ｘ100＝ 528,000円 (地下部分)
合計 3,366,000円
土地＋建物の評価合計：4,988,480円+3,366,000円＝8,354,480円
L&B住宅取得方式の算定による現在→10年後の残存価値の算定
L&B方式により、10年後の取得を目指して、売買予約付賃貸契約を締結した場合、家賃相当額は将来の売買金額に充当する契約をするのが目的であるが、買い手側の希望する物件の所有者側の償却金額と支払い家賃額が一致しない場合が多いと考えられる。
これを解決する為、10年後の土地建物の残存価値査定方式により、10年後の譲渡価格設定を行う。
これについては、当社の計算方式を双方の契約者に提示することになるが、本ホームページ上では公開できないのでご了承ねがいます。
本人査定時には、運用益をお知らせします。（個人情報守秘義務による。）
○（計算方式の考え方）
① 10年後の資産価値を計算式にて算定する。
② 建物の瑕疵担保責任を明確化するため、現地査定を行う。
③ 今後10年間に措いて、補修の必要がある場合は、査定金額より
所有者の了解の下減額査定を行う。(建築査定による明示化)
④ 賃貸金額の賃貸原価と賃貸利益の査定を行う。
⑤ 10年後の残存価値と賃貸利益の差額を譲渡金額とする。
但し、10年間の固定資産税は最終的に買主の負担とする。
物件譲渡までは固定資産税の支払いは真の所有者が
支払わなければならない原則である。
取引形態
L&B住宅取得システムは従来の不動産売買の形式にはない
新しいビジネスモデルであるため、契約形式については
宅地建物業法、民法、借地借家法、不動産登記法、相続税法等の法律基準
に準拠し、それらを鑑みながら、契約書の作成を行わなければなりません。
（宅建業法による重要事項説明書、契約書等に取引形態が明示されます。）
（基本原則） 契約期間は地域と査定により7年～10年償却です。＝
土地建物の所有者→ 現状の評価基準による不当な価格にさらされ
ないように、財産価値を守る。
土地建物購入者 → 現状では購入資力がなくても、賃貸契約から
売買契約まで無理なく実現できる方策である。
宅地建物仲介者 → 土地建物が完遂する過程まで保護管理する。
契約及び解除 → 買い手側は生活、収入状況に応じて自由に契約
解除が出来、賃貸契約と同じ条件で契約できる。
売り手側は資産の運用益を享受しながら、途中解約を受けても、
L&B方式により新たに契約者を
継承する方法、売り手側が早期の資産売却の
事情が出来た場合は、資産継承契約により
事前査定した金額ベースで売却が可能となる。
【注】解約を前提として傾斜式家賃方式を採用する。
○建物の保守管理 → 将来の所有者と、現所有者、不動産仲介業者が共同で保守管理を行うので、資産の劣化を防ぐことが可能となる。
お問合せ等
このようなシステムに興味がある方は下記にお問い合わせください。
（該当する項目をクリックしてください）
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(システム管理者)
全国宅地建物取引業保証協会会員
北海道知事 胆振（３）第713号
株式会社 ヴァンクス
代表取締役 泉澤高光
北海道室蘭市柏木町11番5号
(Tel)0143-55-4321 (Fax)0143-55-4325
(建物査定及び算定) 2級建築士 泉澤直輝
